2 августа 2010 г.  вступил  в  силу  Федеральный  закон № 240-ФЗ от 27 июля 2010 года «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который обязал Застройщиков, являющихся лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, с 1 октября 2010 года обязан иметь Свидетельство саморегулируемой организации о допуске к работам по организации строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства привлекаемыми застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

В практике пришлось столкнуться с двумя основными вопросами:

- какие виды работ необходимо будет получать Застройщику?

- кто такой застройщик и всем ли застройщикам необходимо будет получать Свидетельство саморегулируемой организации о допуске к работам по организации строительства?

1. На первый вопрос ответ по сути не сложный – часть пятая статьи 8 Федерального закона № 240-ФЗ говорит о том, что до приведения уполномоченным федеральным органом исполнительной власти перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации застройщик, являющийся лицом, осуществляющим подготовку проектной документации или строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, должен иметь соответственно свидетельство о допуске к предусмотренным указанным перечнем работам по организации подготовки проектной документации привлекаемыми застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, свидетельство о допуске к предусмотренным указанным перечнем работам по организации строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства привлекаемыми застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. То есть это следующие группа видов работ и виды работ в соответствии с приказом Минрегионразвития № 624 от 30.12.2009 года:

33. Работы по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (генеральным подрядчиком):

33.1. Промышленное строительство

33.1.1. Предприятия и объекты топливной промышленности

33.1.2. Предприятия и объекты угольной промышленности

33.1.3. Предприятия и объекты черной металлургии

33.1.4. Предприятия и объекты цветной металлургии

33.1.5 Предприятия и объекты химической и нефтехимической промышленности

33.1.6 Предприятия и объекты машиностроения и металлообработки

33.1.7. Предприятия и объекты лесной, деревообрабатывающей, целлюлозно-бумажной промышленности

33.1.8. Предприятия и объекты легкой промышленности*

33.1.9. Предприятия и объекты пищевой промышленности*

33.1.10. Предприятия и объекты сельского и лесного хозяйства*

33.1.11. Тепловые электростанции

33.1.12. Объекты использования атомной энергии

33.1.13. Объекты электроснабжения свыше 110 кВ

33.1.14. Объекты нефтегазового комплекса

33.2. Транспортное строительство

33.2.1. Автомобильные дороги и объекты инфраструктуры автомобильного транспорта

33.2.2. Железные дороги и объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта

33.2.3. Аэропорты и иные объекты авиационной инфраструктуры

33.2.4. Тоннели автомобильные и железнодорожные

33.2.5. Метрополитены

33.2.6. Мосты (большие и средние)

33.2.7. Предприятия и объекты общественного транспорта*

33.3. Жилищно-гражданское строительство

33.4. Объекты электроснабжения до 110 кВ включительно

33.5. Объекты теплоснабжения

33.6. Объекты газоснабжения

33.7. Объекты водоснабжения и канализации

33.8. Здания и сооружения объектов связи

33.9. Объекты морского транспорта

33.10. Объекты речного транспорта

33.11. Объекты гидроэнергетики

33.12. Дамбы, плотины, каналы, берегоукрепительные сооружения, водохранилища (за исключением объектов гидроэнергетики)

33.13. Гидромелиоративные объекты

При этом хотелось бы отметить, что  виды работ 33.1. «Промышленное строительство» и 33.2. «Транспортное строительство», имеют подвиды работ. И по логике это означает, что получить вид работ без указания  подвида  работ, как  и  группу  видов № 33 без видов работ, нельзя.

2. Понятие Застройщика дается в статье 1 Градостроительного кодекса РФ. При этом под Застройщиком понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Дав определение Застройщика,  мы с вами можем определить две основные отличительные черты данного лица от других лиц, осуществляющих строительство, а именно: наличие принадлежащего ему земельного участка на котором ведется  строительство и собственно само обеспечение строительства на данном земельном участке.

Наличие земельного участка не подразумевает обязательное наличие права собственности. Земельный участок может находиться во владении и пользовании с правом строительства на нем, а также на других законных основания определенных Гражданским законодательство Российской Федерации.

Обеспечение строительства наиболее загадочная формулировка. Как я лично понял, то это может быть осуществление самостоятельного строительства объектов, а так же заключение различных сделок с целью последующего строительства тоже подпадает под эту формулировку.

Если принять мои измышления в отношении Застройщика правильными, то можно сделать вывод, что не каждому Застройщику необходимо будет вступать в саморегулирумую организацию, объединяющую субъектов строительной деятельности, а только тем, кто сам осуществляет строительство. То есть, если Застройщик заключил договор с Заказчиком, и передал ему все права по строительству и привлечению подрядчиков (в том числе и генеральных), то ему не надо иметь Свидетельство  саморегулируемой организации о допуске к работам по организации строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства привлекаемыми застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Учитывая, что мы упомянули Заказчика – предлагаю разобраться и в этом понятии.

Неоднократно приходилось от коллег по саморегулированию слышать, что под заказчиками в строительстве понимаются государственные и муниципальные заказчики в соответствии с Федеральным законом № 94-ФЗ от 21 июля 2005 года «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». С одной стороны отрицать этого нельзя, так как государственные и муниципальные органы часто выступают в роли заказчиков выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту тех или иных объектов капитального строительства. С другой стороны они же в соответствии с Градостроительным кодексом РФ могут являться Застройщиками, так как обладают земельными участками. Таким образом, государственные и муниципальные органы при определенных ситуациях  одновременно и Застройщик и Заказчик.

Но существует еще одно понятие Заказчика и дано оно в Градостроительном кодексе РФ. Правда нашел я его только в одном месте – в части третьей статьи 47 Гр.К РФ. Там говорится о том, что Заказчик это уполномоченным  лицо Застройщиком на осуществление инженерных изысканий, подготовку проектной документации,  строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства. Данное определение чисто условное так как Гр.К. оно ограничено уполномоченным лицом Застройщиком. При этом Заказчик может самостоятельно не осуществлять строительство, а передать данные виды специализированным организациям – строительным, проектным, выполняющим инженерные изыскания. При этом данный заказчик является по своей сути девелопером -инвестором, и точно также как и Застройщик должен иметь Свидетельство о допуске к работам по организации строительства.

На мой взгляд, необходимо понимать Заказчика в соответствии с Градостроительным кодексом РФ для применения норм главы 6.1 Гр.К. и принятых в соответствии с ними нормативных правовых актов. В ином случае в некоторых ситуациях государственные и муниципальные органы обязаны будут вступать в СРО и для выполнения своих функций получать Свидетельства о допуске к работам по организации строительства, что по своей сути противоречит построению системы саморегулирования, как системы выполнения несвойственных государству функций регулирования профессиональной и предпринимательской деятельности.

Заместитель исполнительного директора по правовым вопросам СРО НП «МОНОЛИТ»

Ковнер Р.А.